Zweitbestes Ergebnis aller Zeiten

Das Vertrauen in den deutschen Investmentmarkt bleibt hoch.

Bremen. Bereits in den ersten drei Quartalen des Jahres 2021 zeigte sich eine hohe Dynamik auf dem gewerblichen Investmentmarkt. Im Schlussquartal legte der Umsatz einen Endspurt ein und nahm deutlich zu: „Mit einem Transaktionsvolumen von circa 24,7 Milliarden Euro wurde das zweitbeste Schlussquartal aller Zeiten verzeichnet“, berichtet Marcus Zorn von BNP Paribas Real Estate. Das Beratungsunternehmen veröffentlichte in dieser Woche seine aktuelle Marktanalyse.

Für das Gesamtjahr konnte hierdurch mit gut 64,1 Milliarden Euro „Rang zwei in der ewigen Bestenliste“ erzielt werden, so der Immobilienexperte. „Nur im Ausnahmejahr 2019 wurde dieser Wert, vor allem aufgrund einiger großer Portfoliotransaktionen, noch deutlich übertroffen.“

Rekorde trotz Herausforderungen

Das Volumen der Transaktionen liegt knapp 23 Prozent über dem zehnjährigen Durchschnitt und unterstreicht das ungebrochen große Vertrauen der Investierenden in den deutschen Markt. Inklusive der Investitionen in Wohnimmobilien ab 30 Einheiten in Höhe von 51 Milliarden Euro beläuft sich das Gesamtvolumen auf knapp 115 Milliarden Euro – und übersteigt damit erstmalig und sogar deutlich die Marke von 100 Milliarden Euro. Besonders bemerkenswert sei das Spitzenergebnis in Anbetracht der Herausforderungen durch Lieferengpässe, die hohe Inflation und die Corona-Pandemie.

Büros und Logistik am stärksten

Die Investierenden seien auch aufgrund der guten Entwicklungen auf den Nutzermärkten, insbesondere bei den Logistikimmobilien, aber auch bei den Büros, grundsätzlich positiv gestimmt.

Büroinvestments bleiben mit 48 Prozent und fast 31 Milliarden Euro unangefochten die wichtigste Assetklasse. Dies entspricht dem drittbesten Ergebnis überhaupt und liegt gleichzeitig ein Viertel über dem Vorjahreswert.

Den zweiten Platz belegen die Logistikobjekte, die mit knapp 9,9 Milliarden Euro etwa 15 Prozent zum gesamten Transaktionsumsatz beitragen. Im Vergleich zum Jahr 2020 nahm das Volumen ebenfalls um rund ein Viertel zu und sorgte damit für ein neues Rekordergebnis. Begründet wird dieses auch mit dem Erfolg des Onlinehandels.

Einzelhandelsobjekte hingegen verzeichnen Einbußen und kommen mit gut 8,7 Milliarden Euro auf einen Anteil von 14 Prozent. Dabei sind Objekte mit einem Schwerpunkt im Lebensmittelbereich deutlich besser aufgestellt als Shoppingcenter.

Eine gewisse Unsicherheit bestehe auch noch bei Hotels, die zwar im Vorjahresvergleich um 15 Prozent zulegen konnten, aber ingesamt nur etwa 4 Prozent am gesamten Transaktionsvolumen ausmachen.

Deutlich mehr Einzeldeals

Der Analyse zufolge konnten Einzeltransaktionen ihren Umsatz um 28 Prozent auf knapp 48,2 Milliarden Euro steigern. Damit machen sie rund drei Viertel des Investmentvolumens aus, was deutlich über dem langjährigen Durchschnitt liegt. Der Umsatzanteil an Portfolioverkäufen bewegt sich mit einem Anteil von nur einem Viertel zwar im langfristigen Vergleich unter dem Durchschnitt, liegt absolut betrachtet mit fast 16 Milliarden Euro jedoch nahezu exakt im Schnitt der letzten zehn Jahre.

Die Umsatzbeiträge der Pakete Büro, Einzelhandel und Logistik bewegen sich alle zwischen den 3,7 und 3,9 Milliarden Euro. Die Immobilienexperten werten dies als breit angelegtes Vertrauen der Investierenden in den deutschen Markt.

Der Anteil an Käufern aus dem Ausland liegt bei Gewerbeimmobilien 2021 bei circa 24,8 Milliarden Euro und einem Marktanteil von knapp 39 Prozent. Damit ähnelt er dem Vorjahr. Im Portfoliosegment liegt der Wert aktuell erwartungsgemäß bei fast 61 Prozent, was auch auf gelockerte Kontakt- und Reisebeschränkungen und damit leichter abzuschließende Deals zurückgeführt wird.

A-Standorte überdurchschnittlich

Berlin bleibt mit 11,2 Milliarden Euro der
führende deutsche Investitionsstandort und konnte noch einmal um 25 Prozent zulegen. Auf Platz zwei folgt München mit gut 7,7 Milliarden Euro und einem Umsatzplus von 53 Prozent. Doch auch andere Städte weisen ein überdurchschnittliches Investmentvolumen auf: „In den deutschen A-Standorten wie Berlin, Frankfurt, Köln, München oder Stuttgart wurde ein Investitionsvolumen von gut 37,1 Milliarden Euro registriert. Das Vorjahresergebnis wurde damit um rund 14 Prozent übertroffen“, so Nico Keller von BNP Paribas Real Estate.

Starke Investmentrückgänge jedoch verzeichnen Hamburg mit minus 43 Prozent und Düsseldorf mit minus 34 Prozent. Diese seien aber nicht in einem mangelnden Investoreninteresse begründet, sondern in einem nicht ausreichenden Angebot.

Fortgesetzte Rendite-Kompression

„Indiz für das große Anlegerinteresse sind teilweise weiter gesunkene Renditen in den besonders nachgefragten Assetklassen und Standorten. Ein begrenztes Angebot an Premiumobjekten, das auf eine hohe Nachfrage trifft, führt dazu, dass an der einen oder anderen Stelle die Preise nochmal gestiegen sind“, stellt Nico Keller fest. Somit haben die Netto-Spitzenrenditen im vierten Quartal an einigen Standorten nachgegeben. Von diesem Renditerückgang betroffen sind vor allem Büro- und Logistikimmobilien.

Aussichten für 2022 positiv

Marcus Zorn prognostiziert, dass sich die positive Entwicklung der Investmentmärkte auch in diesem Jahr fortsetzt. Sein Kollege Nico Keller erläutert: „Die Investitionsbereitschaft der Anleger ist unverändert hoch und gleichzeitig wurde eine Reihe größerer, laufender Transaktionen mit ins neue Jahr genommen, sodass von einem lebhaften ersten Quartal auszugehen ist“. Gestützt werde dies durch die sehr gute Entwicklung der Vermietungsmärkte in den Bereichen Büros, Logistik und auch Einzelhandel.

„Sollte das Wirtschaftswachstum nach Übergang von der pandemischen in die endemische Phase und Überwindung der Lieferengpässe voll anspringen und entsprechende Nachholeffekte wirksam werden, dürfte sich die positive Entwicklung noch einmal spürbar beschleunigen“, sagt Keller. „Gleichzeitig sind neue Entwicklungen zu berücksichtigen. Hierzu gehört insbesondere die wachsende Bedeutung von ESG-Themen“, ergänzt Zorn. Die aus dem Nachhaltigkeitsbereich „Environmental, Social & Governance“ (ESG) resultierenden Umschichtungen von Beständen könnten für Investitionschancen und Belebung der Märkte sorgen, insbesondere im Portfoliosegment. Noch offen sei die weitere Entwicklung der Inflation und ihre Auswirkung auf die Märkte.

(Autorin: Lisa Janzen / Foto: Frank Rumpenhorst/DPA)