Rekordumsätze bei Pflegeimmobilien

Bei den Investitionen in Pflegeimmobilien ändern sich die Ansichten: Inzwischen bewerten viele Anleger die Chancen höher als die Risiken. Das führt zu steigenden Umsätzen in den Teilmärkten des Segments und macht diese für verschiedene Käufergruppen interessant.

Bremen. Die Investitionen im Bereich der Healthcare-Immobilien nahmen im letzten Jahr weiter zu. Dies verdeutlichen die Zahlen aus einer aktuellen Untersuchung von BNP Paribas Real Estate. Während einige Anlegergruppen früher aufgrund der Sorge vor einer zu hohen Betreiberabhängigkeit häufig noch zurückschreckten, sprechen heute viele Argumente für die Anlageklasse. Immobilienexperten heben zum Beispiel die demografische Entwicklung, einen mittelfristigen Angebotsengpass an modernen Einrichtungen mit integrierten Konzepten und die zunehmende Professionalisierung vieler Betreiber positiv hervor. Dies mache die Cashflows stabiler und die Investitionen sicherer.

„Mit einem Gesamtumsatz von gut 4,43 Milliarden Euro wurde die erst im letzten Jahr aufgestellte Bestmarke um 12 Prozent übertroffen und wiederum ein neuer Rekordumsatz erzielt. Gleichzeitig liegt das Ergebnis mehr als doppelt so hoch wie der zehnjährige Durchschnitt“, berichtet Christoph Meszelinsky, Geschäftsführer von BNP Paribas Real Estate. „Der Trend, dass gerade auch vermehrt institutionelle Investoren Healthcare als interessante und sichere Assetklasse für sich entdecken, setzt sich fort.“

Der Analyse zufolge erreichten sowohl Einzel- als auch Portfolioabschlüsse 2021 neue Bestwerte. Einen bedeutenden Anteil am Gesamtergebnis machen mit etwa 1,1 Milliarden Euro die Pflegeheime aus, die Teil der Übernahme der Deutsche Wohnen durch Vonovia sind.

Zuwachs bei Pflegeimmobilien und betreutem Wohnen

Pflegeimmobilien machen mit 3,12 Milliarden Euro rund 70 Prozent des Umsatzes in der Anlageklasse aus. Das Ergebnis ist ein neuer Höchstwert. Auch das Segment des betreuten Wohnens konnte einen starken Zuwachs verzeichnen und erzielte 603 Millionen Euro Umsatz. Das übertrifft den Vorjahreswert noch einmal um 41 Prozent. Interessant sei das Marktsegment den Experten zufolge vor allem durch neue, hochwertige und integrative Wohnformen, die mehr Flexibilität bieten und diese mit Serviceangeboten und Betreuung verbinden. Immer mehr Menschen wünschten sich, im Alter so lange wie möglich selbstbestimmt zu leben.

Knapp eine Milliarde Euro, also ein Anteil von etwa 22 Prozent vom Gesamtvolumen, entfällt auf Projektentwicklungen. Verglichen mit dem Schnitt der jüngeren Vergangenheit ist auch hier ein leichter Aufwärtstrend festzustellen.

Die Größenstruktur der Investitionen bei Healthcare-Immobilien ist relativ stabil, da schon in den vergangenen Jahren wiederholt Übernahmen oder der Erwerb von größeren Portfoliobeständen stattfanden. Großabschlüsse mit mehr als 100 Millionen Euro kommen auf einen Anteil von etwa 47 Prozent, ebenso wie schon 2020. Doch das Spektrum der Anlegenden ist breit und beruht nicht nur auf großen Deals: Die Verteilung in den mittleren Klassen zwischen 10 und 100 Millionen Euro gestaltet sich relativ homogen, da alle zwischen 14 und 19 Prozent vom Gesamtumsatz ausmachen.

Einstellung zu Healthcare-Investments wandelt sich

Trotz des gestiegenen Interesses von anderen Käufergruppen bleiben Spezialfonds mit rund 47 Prozent die wichtigsten Anleger für Healthcare-Immobilien. Dies wird insbesondere mit dem langfristigen Anlagehorizont begründet. Den zweiten Platz belegen der Analyse zufolge Immobilien AGs, bedingt durch die Übernahme der Deutsche Wohnen. Jedoch investieren inzwischen auch weitere langfristig orientierte Core-Investoren absolut betrachtet größere Summen, zum Beispiel offene Fonds und Family Offices.

Laut Experten liegt die Spitzenrendite für Pflegeimmobilien aktuell bei 3,50 Prozent, was einem Rückgang um 50 Basispunkte in 2021 entspricht. Die Preise näherten sich damit den aus anderen Ländern bekannten Werten an. Die Rendite-Kompression sei ein Indiz dafür, dass Kaufende ihre Ansichten verändern. Höher als die Risiken würden nun die Chancen und die Stabilität bewertet. Zu bedenken ist unter anderem, dass Pflegeimmobilien als Spezialobjekte nicht einfach umgewidmet werden können. Auch die Standortwahl, Kalkulation der Instandhaltungskosten und Alterung aufgrund gesetzlicher Vorgaben für die Ausstattung und Konzeption sind einzubeziehen.

Christoph Meszelinsky gibt einen Ausblick: „Healthcare-Objekte haben sich mittlerweile einen festen Platz im Portfolio-Mix einer steigenden Zahl von Käufern gesichert. Ausgehend von wesentlichen Rahmenbedingungen weist die Assetklasse gerade langfristig eine große Sicherheit auf. Das Interesse auf Investorenseite wird demzufolge nicht nur anhalten, sondern mit großer Wahrscheinlichkeit weiter zunehmen. Aufgrund eines begrenzten Neubauvolumens spricht vieles dafür, dass die Angebotsseite zum Nadelöhr werden könnte. Als Konsequenz hieraus sind weiter sinkende Renditen das wahrscheinlichste Szenario.“

(Autorin: Lisa Janzen / Foto: Robert Herhold/Adobe Stock)