Nachverdichtung für mehr Wohnraum

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Bremer Beispiel: Altbremer Haus in der Kantstraße mit neuem Geschoss in zweitgemäßer Gestaltung.

Bremen. Grundstücke sind in Ballungsgebieten Mangelware, daher werden dort auch bereits bebaute Flächen stärker genutzt. Nicht nur für Investoren, sondern auch für private Bauherren kann aufstocken, abreißen und neu bauen sowie zusätzliche Bebauung des Grundstücks attraktiv sein. Das Baurecht setzt einer solchen Nachverdichtung allerdings Grenzen.

„Auch private Eigentümer haben oft zahlreiche Möglichkeiten, mehr aus ihrer Immobilie zu machen“, sagt Rechtsanwalt Martin Voigtmann von der Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltverein (DAV). Nachverdichtung meint nicht nur die Entwicklung brachliegender Flächen, sondern zielt auch auf die Optimierung bereits genutzter Grundstücke ab – zum Beispiel durch geänderte oder zusätzliche Bebauung oder Aufteilung, um neuen Baugrund zu gewinnen.

„Die Zulässigkeit des Bauvorhabens ist häufig abhängig von den konkreten Gegebenheiten vor Ort“, sagt David Reichert vom Bundesinnenministerium. „Entscheidend ist beispielsweise, welche Festsetzungen der Bebauungsplan vorsieht, welche baulichen Nutzungen in der näheren Umgebung vorhanden sind und welches konkrete Vorhaben verwirklicht werden soll.“ Auf der Basis solcher Informationen müssten dann Einzelfallentscheidungen getroffen werden.

Unabhängig davon, ob man nur einen Umbau oder sogar einen Neubau plant: In Gebieten, in denen ein Bebauungsplan existiert, sind dessen Vorgaben maßgebend. Der Bebauungsplan enthält etwa Festsetzungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung, zur überbaubaren Grundstücksfläche, zur Bauweise, zu Flächen für den Verkehr und zu weiteren Fragen.

„Manche Pläne legen fest, dass etwa nur Wohnbebauung zulässig sein soll, andere bestimmen etwa auch die Geschossflächenzahl“, sagt Rechtsanwalt Joachim Kloos, der ebenfalls in der Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltverein tätig ist.

Wenn der Plan auf eine regelungsbedürftige Frage keine Antwort gibt, gilt die Baunutzungsverordnung. Aber auch wenn es keinen Bebauungsplan gibt, dann darf ein Bauvorhaben trotzdem nicht in Widerspruch zur vorhandenen Bebauung treten.

Die Erkenntnis, dass Bauvorhaben und Vorgaben des Bebauungsplans voneinander abweichen, bedeutet noch nicht das Aus für die Pläne des Bauherren: „Der Grundstückseigentümer sollte sich dann überlegen, eine Ausnahme oder Befreiung zu beantragen“, rät Voigtmann.

Wenn eine Ausnahme im Plan vorgesehen ist, dann hat der Plangeber an entsprechende Sonderlösungen gedacht. „Mit entsprechender Begründung wird eine solche Ausnahme in der Regel genehmigt“, so Kloos.

Eine Befreiung ist immer dann nötig, wenn eine solche Abweichung vom Plangeber nicht vorgesehen war. Diese kann nur dann gewährt werden, wenn das Vorhaben die Grundzüge der Planung nicht berühren. „Diese Grundzüge sind ein sehr scharf gehandhabtes Instrument. Abweichungen müssen sehr gut begründet werden“, gibt Rechtsanwalt Kloos zu bedenken.

(Autor: Alexander Holzer / Foto: Wirth Architekten)