Immobilien im Einzelhandelssektor zeichnen sich durch eine vielfältige Palette verschiedener Betriebsarten aus. (Foto: Benjamin Nolte/dpa)
Bremen. 2023 war für den Markt der Einzelhandelsimmobilien ein Jahr der Kontraste. Das Handelssegment erreichte zwar mit einem Transaktionsvolumen von 5,5 Milliarden Euro den Spitzenplatz im Umsatz-Ranking aller gewerblichen Nutzungsarten, doch diese Zahl hat auch eine Schattenseite: Im Vergleich zum Jahr 2022 sank das Transaktionsvolumen einer Auswertung des Immobiliendienstleisters Savills zufolge um fast 40 Prozent und die Anzahl der Transaktionen um
36 Prozent. Diese Entwicklung ist symptomatisch für die relative Schwäche anderer Nutzungsarten und verdeutlicht die Veränderungen im Markt.
Interessanterweise verzeichnete der Handelsimmobilienmarkt unter allen Segmenten den geringsten Volumenrückgang gegenüber dem Vorjahr. Diese relative Stabilität ist dem liquiden Nahversorgungssegment, einer weiterentwickelten Preisfindung und einigen wenigen großvolumigen Ausnahmetransaktionen zu verdanken.
Strukturelle Probleme
Die Spitzenrenditen für Supermärkte und Discounter stiegen im vierten Quartal um zehn Basispunkte auf 4,8 Prozent. Shopping-Center erlebten eine Zunahme um 20 Basispunkte. Trotzdem gab es weiterhin abgebrochene Transaktionen aufgrund unterschiedlicher Preisvorstellungen zwischen Käufern und Verkäufern – ein Hinweis darauf, dass die Preiskorrektur noch nicht abgeschlossen ist.
Supermärkte und Discounter dominierten mit 39 Prozent das Transaktionsvolumen und verzeichneten im Vergleich zum Vorjahr ein Umsatzplus von 86 Prozent. Kauf- und Warenhäuser konnten ebenso einen beachtliches Umsatzanstieg von 605 Prozent verzeichnen. Konkret belief sich das Transaktionsvolumen auf rund 1,2 Milliarden Euro. Im Gegensatz dazu erlebten Shopping-Center mit einem Minus von 80 Prozent sowie einem Trans-
aktionsvolumen von rund 544 Millionen Euro den stärksten Volumenrückgang im Han-
delssegment – insbesondere beeinflusst durch strukturelle Probleme.
Stabiles Angebot zu erwarten
Auch die Situation in den Innenstädten trug zur Zurückhaltung der Investoren bei, insbesondere im Segment der Geschäftshäuser, in dem ein Rückgang von fast 70 Prozent auf rund 631 Millionen Euro zu verzeichnen war.
Die Zukunft des Marktes für Handels-
immobilien hängt von einigen wichtigen Faktore ab – unter anderem von einem stabilen Zinsniveau. Das Nahversorgungssegment dürfte weiterhin stark bleiben, allerdings ist es unwahrscheinlich, dass es das Transaktionsvolumen allein tragen kann. Insgesamt steht der Markt der Einzelhandelsimmobilien vor einer Phase der Anpassung, geprägt von einem steigenden Angebot und einer verhaltenen Nachfrage.
„Generell wird 2024 ein wegweisendes Jahr für den Einzelhandel in den Städten“, ist sich die Immobilienexpertin Sarah Hoffmann von JLL Germany sicher. Noch seien die langfristigen Folgen der Insolvenzen von Signa und Galeria-Karstadt-Kaufhof nicht absehbar. „Es ist jedoch unstrittig, dass Warenhäusern insbesondere in mittleren und kleinen Städten eine zentrale Rolle in der Grundversorgung zukommt und sie mit einem modernen Konzept auf kleinerer Fläche wichtige Ankerpunkte einer lebendigen Innenstadt sein können.“ Es bestehe die Chance, die aufkommende Lücke der sozialen Interaktion zu füllen. „Dies wird jedoch nur mit einem attraktiven Mieter- und Produktmix funktionieren“, sagt sie.
Von Guido Finke