Bremen. Im Dachboden könnte man ein Gästeapartment einrichten, im Souterrain das Homeoffice? Wer überlegt, einen Altbau zu kaufen, hat vielleicht auch dessen Ausbau-Potenzial im Kopf. Nicht selten werden solche baulichen Aufwertungen dem Verband Privater Bauherren (VPB) zufolge dann in Eigenleistung vollbracht – in der Annahme, dass die Nutzung der brachliegenden Potenziale allein im Ermessen der Eigentümerinnen und Eigentümer liege. Doch Vorsicht: Auch auf dem eigenen Grundstück kann nicht immer an- und ausgebaut werden, wie gewünscht.
Denn Bestandsbau muss den öffentlich-rechtlichen Anforderungen der Landesbauordnung genügen und die Auflagen des geltenden Bebauungsplanes einhalten, informiert der Verband Privater Bauherren. Dazu gehören die Vorgaben zur Grundflächenzahl (GRZ), also dem Verhältnis zwischen Grundstücksfläche und überbauter Fläche, und zur Geschossflächenzahl (GFZ), dem Verhältnis zwischen Geschossfläche zur Grundstücksfläche. Die Bremische Landesbauverordnung ist übrigens digital verfügbar und öffentlich zugänglich.
Baut man etwa einen laut ursprünglicher Baugenehmigung nicht zur Nutzung vorgesehenen Dachbereich als Studio, Gästezimmer oder Büroraum aus, schafft man damit ein nutzbares Geschoss. „Der dadurch erzielte Zugewinn an nutzbarer Fläche kann bereits dazu führen, dass die vorgegebene Geschossflächenzahl überschritten wird“, erklärt Marc Ellinger vom VPB. Wer sich diese Aufwertung nicht zunächst von der zuständigen Baubehörde genehmigen lässt, bewohnt anschließend – wissentlich oder unwissentlich – ein irreguläres Gebäude.
Doch auch wenn das Dachgeschoss des Altbaus bereits ausgebaut ist, sollten Käuferinnen und Käufer sichergehen, dass es sich dabei nicht um einen ungenehmigten Ausbau handelt, rät der VPB. Denn mit der beim Besitzerwechsel gängigen Formel „gekauft wie gesehen“ übernehmen die neuen Eigentümer auch die möglichen Rechtsfolgen solcher Schwarzbauten.
Baugenehmigungen abgleichen
In einem solchen Fall benötigen die neuen Eigentümer dann eine Nachtragsbaugenehmigung oder müssen die ungenehmigten Gebäudeteile sogar zurückbauen. Das kann teuer werden. Damit das nicht passiert, sollte vor dem Kauf ein unabhängiger Sachverständiger zurate gezogen werden, der Baugenehmigungsunterlagen prüft und mit der Ist-Situation vor Ort abgleicht, rät der VPB. Ob sich unerlaubte Bauten auf dem Grundstück befinden, lässt sich anhand des amtlichen Lageplans ermitteln. Dazu können neben Ausbauten übrigens auch überdachte Terrassen oder Wintergärten gehören.
Von Annette Meinke/dpa