Bremen. Endlich ist das Haus fertig. Die Bauabnahme ist ein Meilenstein: Rechtlich bedeutet sie, dass der Bauherr die vom Bauunternehmer erbrachte Leistung entgegennimmt. Gleichzeitig wird damit bestätigt, dass im Wesentlichen alles fertiggestellt und mangelfrei ist. „Der Bauherr ist verpflichtet, das Bauwerk abzunehmen, wenn es vertragsgemäß und mängelfrei fertiggestellt ist“, sagt Erik Stange vom Bauherren-Schutzbund. „Wann das der Fall ist, entscheidet in der Regel aber das Unternehmen. Es lädt zur Abnahme ein, wenn aus seiner Sicht die Leistung vertragsgemäß erbracht ist.“
Die rechtlichen Konsequenzen
Was Bauherren bewusst sein sollte: Die Bauabnahme hat gravierende rechtliche Konsequenzen. Denn danach „kann der Bauunternehmer die Schlussrechnung stellen und hat Anspruch auf die vollständige Bezahlung der Werkleistungen“, sagt Erik Stange. Außerdem gehen dann auch bestimmte Rechte und Pflichten vom Unternehmen auf den Bauherren über. So ändert sich etwa die Beweislast, wer eventuelle Mängel verursacht hat.
Während vorher also das Bauunternehmen beweisen muss, dass es mängelfrei gearbeitet hat, gilt danach: Der Bauherr muss dem Unternehmen nachweisen, dass es die Mängel verursacht hat, und zwar innerhalb der Gewährleistungsfrist. Nur dann muss die Firma den Schaden kostenfrei beheben.
In den meisten Fällen besichtigen Bauherr und Bauunternehmer die Baustelle aber im Rahmen des Termins gemeinsam, um eventuelle Mängel zu entdecken. Das Problem: „Bauherren haben oft vorher kaum Zugang zur Baustelle“, so die Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Sabina Böhme.
„Deshalb sollten sie den Tag der Bauabnahme gut nutzen und die Immobilie genau unter die Lupe nehmen“, rät sie. Für einen Neubau gibt es etwa eindeutige Kriterien, wann dieser abnahmereif ist. „Er muss zum Gebrauch tauglich, ohne Mängel und nach den allgemeinen Regeln der Technik errichtet worden sein“, erklärt die Fachanwältin. Sie rät Bauherren zudem, die Abnahme gemeinsam mit einem unabhängigen Experten zu absolvieren. Denn: „Dieser kennt mögliche Schwachstellen am Bau und kann eventuelle Schäden gut einschätzen.“
Noch besser sei es, wenn der Experte die gesamte Bauphase begleitet. Denn manche Mängel sind bei der Abnahme nicht mehr sichtbar, weil sie überbaut wurden. Klassisches Beispiel: eine Fußbodenheizung, über die der Boden verlegt wurde.
Wichtig ist, alle Mängel und ausstehenden Restarbeiten im Abnahmeprotokoll festzuhalten. Nur dann werden sie später berücksichtigt. Das gilt auch für bereits angezeigte Mängel, die die Firma bislang nicht beseitigt hat. Sofern das Bauwerk abnahmereif ist, unterschreiben beide Parteien das Abnahmeprotokoll. Gibt es Zweifel, ob das Bauwerk schon abnahmereif ist, kann der Bauherr seine Unterschrift erst einmal verweigern. Liegen wesentliche Mängel vor, müssen diese vor einem neuen Termin beseitigt werden.
Fiktive Abnahme vermeiden
Manchmal wird auch eine Teilabnahme vorgeschlagen, etwa, dass nur der Rohbau abgenommen wird. „Das ist aber ein großes Risiko für den Bauherrn“, warnt Erik Stange. Denn damit geht nicht nur die Beweislast für diesbezügliche Mängel auf ihn über. „Auch das Risiko der Beschädigung oder Zerstörung liegt dann bei ihm“, so Erik Stange.
Wichtig: Bauherren sollten immer auf die Einladung des Bauunternehmens reagieren, zumindest schriftlich. „Wenn sie meinen, dass noch Mängel bestehen, sollten sie die Abnahme verweigern, mindestens einen gravierenden Mangel schriftlich geltend machen und eine angemessene Frist zur Beseitigung setzen“, rät Erik Stange. Denn wer die Einladung völlig ignoriert, weil etwa nicht alle Mängel beseitigt wurden, geht ein Risiko ein. Der Bau kann dadurch als abgenommen gelten: „Dann kann es sich um eine fiktive Abnahme handeln und alle Abnahmewirkungen treten ein.“
Von Katja Fischer/dpa