Bremen. Der Bremer Büroflächenmarkt hat das Jahr 2024 mit einem Flächenumsatz von 93.000 Quadratmetern abgeschlossen. Dies entspricht einem Rückgang von rund elf Prozent im Vergleich zum Vorjahr. „Die herausfordernde wirtschaftliche Gesamtlage in Deutschland hat zu einer spürbaren Zurückhaltung bei Anmietungsentscheidungen und einem grundsätzlich kostenbewussteren Agieren seitens der Unternehmen geführt“, erklärt Siljan Tietjen, Bereichsleiter für Büroflächenvermietung bei Robert C. Spies in Bremen. Dabei fokussiert sich die Nachfrage insbesondere auf zentrale und moderne Flächen. Zudem beeinflussen New-Work-Konzepte und Homeoffice-Strategien weiterhin die Anforderungen an Büroräume, was häufig zu Flächenreduzierungen oder Vertragsverlängerungen in bestehenden Objekten führt.
In den zentralen 1A-Lagen ist die Nachfrage nach hochwertigen und preislich angemessenen Flächen in Neubauten weiterhin hoch, kann jedoch nicht vollständig gedeckt werden. In weniger zentralen Lagen zeigt sich hingegen eine geringere Dynamik, da dort eine differenzierte Nachfrage je nach Branche auf ein größeres Angebot trifft. Im nationalen Vergleich präsentiert sich der Bremer Büromarkt jedoch nach wie vor robust mit einem stabilen Mietpreisniveau – auch wenn der Flächenumsatz 2024 deutlich unter dem langfristigen Durchschnitt von 115.000 Quadratmetern der vergangenen fünf Jahre liegt.
Hohe Ansprüche bleiben bestehen
Der Qualitätsanspruch seitens der Mieter bleibt hoch. Neben einer modernen und attraktiven Büroausstattung gewinnen Themen wie Energieeffizienz und nachhaltige Energieversorgung zunehmend an Bedeutung. Gleichzeitig nimmt die Neubautätigkeit ab, was die Angebotsknappheit an Neubauflächen im Bremer Stadtgebiet verstärkt. „Dadurch gewinnt die Modernisierung von Bestandsgebäuden weiter an Bedeutung“, betont Siljan Tietjen.
Moderne Büros in zentralen Lagen mit hochwertiger Ausstattung und guter Anbindung sind ein entscheidender Faktor für die Gewinnung von Fachkräften – und der Druck, den Beschäftigten attraktive Arbeitsumgebungen zu bieten, steigt branchenübergreifend. Viele Unternehmen erkennen die Notwendigkeit, dass sie sich hybrid aufstellen und attraktive Rahmenbedingungen schaffen müssen, um als Arbeitgeber wettbewerbsfähig zu bleiben und die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter zur regelmäßigen Nutzung der Büros zu motivieren.
Großabschlüsse in der Überseestadt
Etwa 15 Prozent des Gesamtumsatzes im Jahr 2024 entfielen auf Mietflächen über 5000 Quadratmeter, wobei lediglich ein Großabschluss verzeichnet wurde: Die SAP-Unternehmensberatung Abat aus Bremen wird zeitnah eine rund 5200 Quadratmeter große Mietfläche in der Überseestadt beziehen – hierbei handelt es sich um einen Neubau.
Der zweitgrößte registrierte Mietflächenumsatz erfolgte durch den Gesundheit Nord Klinikverbund Bremen mit einer Anmietung über 4000 Quadratmeter in Hastedt. Danach folgt eine Anmietung von 3700 Quadratmetern durch den Kaffee- und Teehersteller Jacobs Douwe Egberts Peet’s (JDE Peet’s) im Tabakquartier. Zudem mietete RSM Ebner Stolz, eine der größten mittelständischen Prüfungs- und Beratungsgesellschaften in Deutschland, 3000 Quadratmeter in der Überseestadt an.
Bedingt durch diese zwei erfolgten Großanmietungen in der Überseestadt, nimmt diese mit rund 33 Prozent den größten Anteil am Gesamtumsatz ein. Die City erreichte lediglich einen Anteil von rund 15 Prozent, da dort vergleichsweise wenig Leerstand herrscht und das Angebot an hochwertigen Büroflächen in den zentralen 1A-Lagen begrenzt ist.
Dynamische Nachfrage
Der Bremer Büromarkt ist stark mittelständisch geprägt, was aufgrund der aktuellen Gesamtmarktlage zu einer eher zurückhaltenderen Nachfrage nach Büroflächen führt. „Dennoch waren Unternehmen und Kanzleien aus den wachsenden Bereichen Wirtschaftsprüfung und Steuerberatung auf der Suche nach zentralen Büroflächen und akzeptieren bei entsprechender Ausstattung selektiv auch höhere Mietpreise“, beobachtet Siljan Tietjen und führt fort: „Gleichzeitig steigt der Leerstand in peripheren Lagen, da sich dort nicht zuletzt beispielsweise Unternehmen aus der Automobilbranche zurückziehen.“
Im Jahr 2024 gab es zudem kaum Anmietungen durch die öffentliche Hand, die in den Vorjahren jedoch stets einen signifikanten Anteil am Büromarkt ausmachten.
Moderate Mietsteigerungen
Die steigende Nachfrage nach modernen und hochwertig ausgestatteten Büroflächen hat die Durchschnittsmiete leicht ansteigen lassen. Diese liegt im gesamten Stadtgebiet bei rund 12,30 Euro pro Quadratmeter, was einem Plus von 0,20 Euro pro Quadratmeter gegenüber dem Vorjahr entspricht. Gleichzeitig sind die Vertragslaufzeiten jedoch spürbar kürzer geworden.
Auch die Spitzenmiete zeigt mit einem moderaten Anstieg von 0,20 Euro pro Quadratmeter nahezu denselben Wert wie im Vorjahr. In den besten Lagen der City werden vereinzelt Maximalmietpreise von bis zu 21 Euro pro Quadratmeter erzielt. Die Leerstandsquote liegt bei rund 4,5 Prozent und ist damit etwas höher als im Vorjahr. Diese Leerstände betreffen vor allem schlecht angebundene Lagen sowie veraltete Bestände, die die gestiegenen Anforderungen an Energieeffizienz und Qualität nicht mehr erfüllen.
Herausforderndes Jahr 2025 erwartet
Für das Jahr 2025 wird weiterhin mit einer stabilen Entwicklung gerechnet. „Der Flächenumsatz wird voraussichtlich zwischen 90.000 und 100.000 Quadratmeter liegen und damit dem Vorjahresniveau entsprechen“, prognostiziert Siljan Tietjen. Aufgrund der immer noch rückläufigen Neubautätigkeit werden Bestands- und Revitalisierungsobjekte stärker im Fokus stehen.
Perspektivisch könnten stabilere wirtschaftliche und geopolitische Rahmenbedingungen eine Erholung begünstigen. Dennoch dürfte das Jahr 2025 anspruchsvoll bleiben, da Unternehmen angesichts der unbeständigen Marktlage weiterhin sehr kostenbewusst agieren. Bremen wird sich jedoch als B-Standort mit einem historisch robusten Büromarkt behaupten: Mietpreise und Leerstand dürften sich laut Tietjen weiterhin stabil entwickeln, was Chancen für Investoren und Bestandshalter bietet.
Von Antonia Lühmann